顧明 v. 南方大廈業主立案法團HCSA11/2007

S’s words:-

We have so many cases relating to water leakage, whether regarding outer walls or ceilings.

We do not know how many cases were ruled with the same wrong concept of an adjudicator in Small Claims Tribunal, of which now The Honourable Mr. Justice Jam clarified that how a plaintiff could establish his claim against the Incorporated Owners for damages in outer walls.

In this particular case, the subject outer wall do form a part of the common area and if the water leakage related to the poor condition of the outer walls, even though without a re-trial, a different conclusion from another adjudicator in Small Claims Tribunal could be expected after the actual re-trial to be taken place.

Unfortunately, what in my mind again is, why should we recommend the owners to form an Incorporated Owners for their own buildings?

--- quote from judgment ---

宣判日期 ： 2007年8月28日

上訴人顧明先生是小額錢債審裁處案件中的申索人。他是南方大廈7 字樓A 座的業主，因大廈外牆滲水影響他的居所，所以對南方大廈業主立案法團提起訴訟。他訴稱外牆滲水使他家中的牆壁受到損毀，以致須花41,000 元來維修；此外，他又申索9,000 元以補償他精神上的損失。換言之，他合共申索 50,000 元，然而，他的申索被小額錢債審裁處的審裁官撤銷，申索人因而提出上訴。

本席認為，審裁官的判決在法律觀點上犯了錯誤。審裁官在判決理由書第14 段中指出，申索人在法律上有舉證責任，須向法庭提出有關證據，根據相對可能性的衡量的準則，證明被告人疏忽造成外牆滲水，導致他的樓宇單位內的房間的窗邊牆身滲水，因而蒙受損失。審裁官接着談到上述兩封信，指出信中只是說「可能和懷疑外牆滲水」。在本案中，雙方就外牆滲水的原因有爭議，被告人指滲水的問題是因為申索人加建了一只窗而導致，申索人則辯稱外牆本身損毀，從外面也可以看到，而食環署的信亦指出外牆的防水層可能損毀。

審裁官在判案理由書第18 段中又指出，即使外牆的防水層損毀，申索人在法律上仍須舉證證明防水層損毀的原因，被告人怎樣疏忽，以及防水層損毀為何與他或前業主曾更改鋁窗一事無關。最後，審裁官基於申索人的樓宇單位內只是出現天花板滲水的情況，以及申索人沒有提出相關的證據，裁定申索人未能根據相對可能性的衡量的準則，證明防水層損毀和外牆滲水是因被告人疏忽所致。他最後在第20 段中重申：「基於以上理由，本席裁定申索人未能履行他的責任，根據相對可能性的衡量的準則，證明外牆滲水的真正原因是由於被告人疏忽。」因此，審裁官撤銷顧先生的申索。

本席認為，根據香港法例，申索人毋須證明滲水的問題是因業主立案法團疏忽而導致。首先，南方大廈的公契是於1964 年簽署的，這份公契屬於較舊的一種，並沒直接提到大廈外牆誰屬的問題，只是說明每一個樓宇單位都由單位的業主全權擁有，以及業主有責任保持單位內的良好狀況。《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)第 2 條清楚說明公用部分(common part)是甚麼：「A. 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或者指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及B. 附表1指明的部份，但上述文書如此指明或指定的部分除外。」附表1 清楚指明外牆屬公用部分的一部分。

接着下來要處理的問題是：立案法團對公用部分須負那些責任？答案於第18 條已清楚說明：

「 第18 條 法團的職責及權力
(1) 法團須——
(a) 使公用部分和法團財產維持良好、合用的狀況，並保持清潔。」

故此根據法例，法團有責任使公用部分(包括外牆)維持良好合用的狀況，並保持清潔。因此，顧先生只需證明外牆滲水，而他亦已通知法團有關的情況，便已完成舉證責任，因為外牆滲水已證明法團沒有使該部分維持良好合用的狀況。但審裁官裁斷申索人須證明因法團疏忽而導致滲水的情況，已犯了法律上的錯誤。當然，顧先生在舉證時，只須證明外牆損毀而導致他的睡房出現滲水情況，因為這是他的申索所指明的部分。被告人的代表李先生提到一些其他事情，如滲水情況是因窗戶打開而導致，但涉及的是樓宇單位內的其他部分，與本申索部份無關。

基於審裁官所犯的法律觀點上的錯誤，本席裁定申索人的上訴得直，案件須發還小額錢債審裁處重審，由另一位審裁官就以下的爭議點作出裁斷：顧先生的單位內的滲水問題是否由於大廈外牆損毀而導致？如果結論是滲水確由外牆損毀所導致而法團又已知悉上述情況的話，則法團便有責任進行維修，以維持大廈良好、合用的狀況。